Дмитро Навроцький, радник із земельних та аграрних питань адвокатського об’єднання SENSUM (Україна)
Фото з відкритих джерел
Із 1 січня 2019 р. набув чинності Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо вирішення питання колективної власності на землю, вдосконалення правил землекористування у масивах земель сільськогосподарського призначення, запобігання рейдерству та стимулювання зрошення в Україні» №2498-VIII.
Що вимагають основні нововведення закону, до чого готуватись аграріям та як вплинуть нововведення на управління земельним банком.
Нові можливості використання землі
Згідно зі ст. 37-1 Земельного кодексу України визначено особливості використання земельних ділянок у масиві земель сільськогосподарського призначення. Власники таких земельних ділянок для ведення особистого селянського і фермерського господарств мають змогу використовувати їх для ведення товарного сільськогосподарського виробництва без зміни цільового призначення.
Це правило застосовують, якщо такі земельні ділянки перебувають у масиві земель сільськогосподарського (далі – с.-г.) призначення.
NB! Масив земель с.-г. призначення – сукупність земельних ділянок с.-г. призначення, що складаються із сільськогосподарських та необхідних для їх обслуговування несільськогосподарських угідь (земель під польовими дорогами, меліоративними системами, господарськими шляхами, прогонами, лінійними та об’єктами інженерної інфраструктури, а також ярами, заболоченими землями, іншими угіддями, що розташовані всередині земельного масиву), мають спільні межі й обмежені природними та/або штучними елементами рельєфу (автомобільними дорогами загального користування, полезахисними лісовими смугами та іншими захисними насадженнями, водними об’єктами тощо) ЗУ «Про землеустрій» №858-IV.
«Істотний» користувач
Законом вводиться новий термін – «особа, якій належить право користування істотною частиною земель с.-г. призначення» (далі – істотний користувач). Такою особою є землекористувач, якому належить право користування (оренда, емфітевзис) земельними ділянками, розташованими у масиві земель с.-г. призначення, загальною площею не менш як 75% усіх земель масиву.
Істотний користувач має право орендувати інші земельні ділянки с.-г. призначення, розташовані у такому масиві. У разі якщо інші земельні ділянки перебувають в оренді, – на одержання їх у суборенду.
Слід зазначити, що істотний користувач має такі права виключно за наявності наступних обставин:
- наявність черезсмужжя;
- нераціональне використання земельної ділянки;
- обов’язкова передача у користування власнику (орендарю) іншої земельної ділянки, що розташована у цьому ж масиві на той самий строк і на таких самих умовах.
Тобто істотний користувач отримав механізм вирішення своїх проблем, пов’язаних із черезсмужжям, водночас така процедура може бути реалізована лише за наявності перелічених вище обставин.
Правила обміну земельними ділянками
Для уникнення проблем черезсмужжя у масиві земель с.-г. призначення, запропоновано уточнений механізм обміну земельними ділянками, у тому числі державної та комунальної власності.
NB! Черезсмужжя – розташування між декількома земельними ділянками, що належать на праві власності, користування (оренда, суборенда, емфітевзис) одній особі й розміщені в одному масиві земель с.-г. призначення, земельних ділянок, що належать на праві власності, користування (оренда, суборенда, емфітевзис) іншій особі. ЗУ «Про землеустрій» №858-IV.
Власники земельних ділянок усіх форм власності, що розташовані у масиві земель с.-г. призначення можуть обмінюватися такими земельними ділянками за умови:
- розміщення у межах одного масиву;
- однакової нормативно грошової оцінку або якщо її різниця становить не більш як 10%.
Хоча законом не передбачена можливість обміну земельними ділянками, які перебувають за межами конкретного масиву земель с.-г. призначення, на захист аграріїв та укладених договорів може стати наявна судова практика і Рішення Європейського суду з прав людини в справі «Зеленчук та Цицюра проти України».
Обмін правами користування земельними ділянками
Законодавцем також запропоновано можливість обміну правами оренди (нова ст. 8-2 у ЗУ «Про оренду землі»).
Власники й орендарі земельних ділянок, розташованих у масиві земель с.-г. призначення, на період дії договору оренди можуть обмінюватися належними їм правами користування земельними ділянками шляхом взаємного укладання договорів оренди, суборенди відповідних ділянок.
Укладення договору суборенди у такому разі не потребує згоди орендодавця, але орендар залишається відповідальним перед орендодавцем за виконання договору оренди. Припинення дії одного з договорів оренди, суборенди земельної ділянки, укладених у порядку обміну правами користування, припиняє дію відповідно до іншого договору, укладеного взамін, про що обов’язково зазначають у таких договорах.
На практиці може трапитися така ситуація, коли з тих чи інших причин один із договорів суборенди буде розірваний, припинений або визнаний недійсним у судовому порядку (наприклад власником землі чи спадкоємцями та ін.), що автоматично призведене до припинення дії іншого договору суборенди. У такому разі невирішеним залишається питання посівів та права на посіви, які перебувають на таких земельних ділянках. Тому, укладаючи такі договори обміну правами користування, необхідно звернути особливу увагу на право власності на посіви та/або відшкодування збитків (упущеної вигоди).
Хоча укладення договору обміну правами користування не потребує згоди власника (орендодавця), законодавець все одно визначив механізм повідомлення власника (орендаря), хоч і post factum, про обмін правами протягом п’яти днів із дня державної реєстрації права суборенди.
При цьому потрібно звертати увагу на зміст та порядок повідомлення, в якому мають бути зазначені:
- кадастровий номер земельної ділянки (за наявності);
- строк, на який укладено договір суборенди;
- особа, якій передано в суборенду земельну ділянку.
Орендодавець має бути проінформований про обмін рекомендованим листом із повідомленням про вручення або врученим особисто під розписку.
Обмежено строк дії договору емфітевзису та строк дії земельного сервітуту
Відтепер строк дії договору емфітевзису обмежений 50 роками. Такі зміни фактично прирівняли його до договору оренди та унеможливили прихований продаж земельних ділянок за цим договором, який дуже часто використовували на практиці в «обхід» мораторію.
Крім того, законодавцем урегульовано термін дії земельного сервітуту, який не може бути більшим за строк, на який земельна ділянка передана у користування.
Загалом, такі зміни є позитивними, а нотаріуси та державні реєстратори з початку року не приймають до уваги та повертають договори емфітевзису укладені більше ніж на 50 років. Утім, не вирішеними залишаються випадки, коли договір емфітевзису був укладений до 01.01.2019 р., а для реєстрації права за цим договором звернулися після 01.01.2019 р. Скоріш за все, нотаріуси й державні реєстратори реєструватимуть такі права виключно в межах 50-річного строку, а варіанти збільшення цього терміну вирішуватимуться виключно в судовій площині.
Нерозподілена земельна ділянка та невитребувана земельна частка (пай)
Нова редакція ст. 13 ЗУ «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власника земельних часток (паїв)» чітко розмежовує терміни «нерозподілена земельна ділянка» і «невитребувана земельна частка» (пай).
Нерозподіленою земельною ділянкою вважається та, що відповідно до проекту землеустрою щодо організації території земельних часток (паїв) увійшла до площі земель, що підлягають розподілу, але відповідно до протоколу про розподіл земельних ділянок не була виділена власнику земельної частки (паю).
Невитребуваною є земельна частка (пай), на яку не отримано документу, що посвідчує право на неї, або земельна частка (пай), право на яку посвідчено відповідно до законодавства, але яка не була виділена в натурі (на місцевості).
Крім того, встановлено строк до якого потрібно оформити права на невитребувану частку (пай). Якщо до 1 січня 2025 р. власник невитребуваної земельної частки (паю) або його спадкоємець не оформив право власності на земельну ділянку, він вважається таким, котрий відмовився від одержання земельної ділянки. Така невитребувана земельна частка (пай) після формування її у земельну ділянку, на підставі рішення суду, передається у комунальну власність територіальної громади, у порядку визнання майна безхазяйним.
У разі пропуску строку, власник невитребуваної земельної частки (паю) або його спадкоємець може відновити термін оформлення права в судовому порядку. При цьому, в разі відсутності земель с.-г. угідь колективної власності, така земельна частка (пай) може бути виділена в натурі (на місцевості) за рахунок земель запасу комунальної власності відповідної територіальної громади (за наявності таких земель). Але якщо таких земель не буде, то, ймовірно, особа не зможе отримати таку земельну ділянку в натурі, а матиме право на її отримання у разі появи вільної земельної ділянки.
Щодо земель КСП, які ліквідовані, та земель, що залишилися у колективній власності КСП, с.-г. кооперативів, с.-г. акціонерних товариств
Відтепер землі КСП, які ліквідувалися переходять у розпорядження територіальних громад після належної реєстрації прав.
Крім того, схожі положення визначені й для КСП, с.-г. кооперативів, с.-г. акціонерних товариств, що мають землю на праві колективної власності. Якщо власники земельних часток (паїв) після розподілення земельних ділянок, що підлягали паюванню, до 1 січня 2019 р. не прийняли рішення про розподіл інших земель, що залишилися у колективній власності діючих с.-г. підприємств – розподіл таких земель проводиться згідно з вимогами ст. 14-1 ЗУ «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власника земельних часток (паїв)» за згодою більшості осіб.
До того ж такий розподіл має бути здійснений до 1 січня 2025 р. Якщо до цього терміну розподіл не буде проведений згідно з процедурою, встановленою законодавством, вважається, що суб’єкти права колективної власності відмовилися від такого права, а зазначені землі (крім невитребуваних часток (паїв) і сформованих за їх рахунок земельних ділянок, а також нерозподілених земельних ділянок) передаються у комунальну власність.
Власникам земельних часток паїв та КСП, с.-г. кооперативам, с.-г. акціонерним товариствам слід звернути увагу на встановлені граничні строки для проведення розпаювання й належного оформлення прав на земельні ділянки – до 01.01.2025 р.
Висновки
Таким чином, положеннями Закону №2498-VIII, який набув чинності з 01.01.2019 р., встановлено нові правила гри для учасників аграрного ринку в дуже багатьох питаннях, які на практиці аграрії навчилися вирішувати самостійно.
Внесення змін до деяких законодавчих актів здійснено з запізненням на багато років, а деякі нововведення ускладнили управління земельним банком і потребують доопрацювання, оскільки після їх реалізації на практиці виникне багато запитань, які у законі не враховані. Однак деякі нововведення дали відповідь на безліч практичних питань, вирішення яких було можливим лише через різні механізми (у т.ч. неюридичні).
Власникам земельних часток паїв та сільськогосподарським підприємствам слід звернути увагу на встановлення граничних термінів для проведення розпаювання й належного оформлення прав на земельні ділянки до 01.01.2025 р.
