Віталій Жадобін, адвокат, керуючий партнер адвокатського об’єднання SENSUM (Україна)
Фото з відкритих джерел
Нині агробізнес в Україні є одним із найприбутковіших видів господарської діяльності та доволі привабливою сферою для інвестування. Статистичні дані свідчать, що кожного року перспективність такого бізнесу підвищується, з огляду на постійне зростання потреби у продуктах харчування, а також зацікавленості в інших результатах роботи аграрного сектору. Вочевидь, основним інструментом сільськогосподарської діяльності є земля.
За врахування довготривалої земельної реформи, водночас беручи до уваги щорічне продовження законодавцем дії мораторію на відчуження земель сільськогосподарського призначення, в Україні склалася ситуація, за якої основну частину земельного банку будь-якого суб’єкту господарювання (великий агрохолдинг чи невелике фермерське господарство) становить оренда земельних ділянок. Звісно, останнім часом відносини емфітевзису набирають популярності, тоді як порівняно з орендою вказаний речовий титул займає значно менший відсоток його застосування.
Відтак кожен суб’єкт підприємницької діяльності, який використовує землю на умовах відповідного договору оренди, укладеного з власником землі, для підтримання таких відносин та збереження за собою права користування земельною ділянкою, зобов’язаний ретельно дотримуватися всіх договірних і законодавчих приписів, що визначають обов’язки орендаря. Інакше орендар піддає себе ризикам розірвання відповідних відносин оренди за ініціативою орендодавця.
Обов’язки орендаря земельної ділянки
Перелік обов’язків сторін договору оренди земельної ділянки визначається положеннями нормативних актів, основним з яких є Закон України «Про оренду землі» (ст. 24, 25 вказаного закону), а також безпосередньо положеннями укладеного між сторонами договору оренди, типова форма якого затверджена постановою Кабінету Міністрів України №220 від 03.03.2004 року.
Серед основних обов’язків орендаря є своєчасне внесення орендної плати, використання землі за цільовим призначенням, дотримання екологічної безпеки землекористування й збереження родючості ґрунтів тощо.
Звісно, окреме чи навіть головне місце в ієрархії відповідних обов’язків орендаря посідають зобов’язання щодо належного та вчасного внесення орендної плати. Відповідно до положень ст. 15 Закону України «Про оренду землі» положення щодо орендної плати (із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення, перегляду й відповідальності за її несплату) є істотними умовами договору.
З метою дослідження належності, правильності та повноти виконання зобов’язання щодо сплати орендарем орендної плати, пропоную розглянути практичну ситуацію, власне, судовий спір про розірвання договору оренди землі через неналежність виконання орендарем зобов’язань по сплаті орендної плати.
Випадок із практики
За результатами розгляду вказаної судової справи Верховним Судом було сформовано актуальну правову позицію у відповідних спорах та фактично створено правозастосовчу практику в подібних правовідносинах (див. постанову Верховного Суду в складі Об’єднаної палати Касаційного цивільного суду від 06.03.2019 р. у справі №183/262/17 за позовом власника земельної ділянки до ТОВ «Агро-Віта 2000» про розірвання договору оренди).
У рамках вказаного судового спору власник земельної ділянки (фізична особа) звернувся до суду з позовом до орендаря (юридичної особи) із вимогою про розірвання договору оренди земельної ділянки у зв’язку із допущенням орендарем істотних порушень умов укладеного договору.
Свої вимоги орендодавець обґрунтовував тим, що під час укладення правочину орендар зобов`язався щорічно сплачувати орендну плату в грошовій формі у погодженому розмірі, а також проводити безкоштовну поставку однієї тони соломи до садиби орендодавця, виконувати оранку та культивацію присадибної ділянки орендодавця тощо. Тобто обов’язок щодо сплати орендної плати містив не лише прямі грошові зобов’язання, а й обов’язки орендаря, які передбачали вчинення останнім певних дій на користь орендодавця, спрямованих на поліпшення становища власника землі, в частині оплати його додаткових витрат на обробіток присадибної ділянки і забезпечення худоби кормами.
Водночас у порушення умов договору орендарем протягом декількох років не здійснювали виплату орендної плати в частині поставки соломи та обробітку землі на присадибній ділянці. Вказані порушення договірних умов створили несприятливі умови для орендодавця, оскільки останній проживає у сільській місцевості, має підсобне господарство (утримує велику рогату худобу, свиней, птицю й іншу худобу) та присадибну ділянку, на якій вирощує сільськогосподарську продукцію для власного споживання. Та саме завдяки веденню підсобного сільськогосподарського виробництва орендодавець забезпечує себе й свою родину як продуктами харчування, так і коштами (за рахунок реалізації надлишків сільськогосподарської продукції). Крім того, мало місце прострочення орендаря щодо виплати грошової частини орендної плати. Беручи вказане вище до уваги, такі дії орендаря позивач розцінював як систематичну несплату орендної плати у повному та належному обсязі.
Свою позицію відповідач захисту обґрунтовував тим, що всі грошові зобов’язання виконуються останнім вчасно та у повному обсязі. Наголошував на тому, що оранка й культивація землі не входять до жодної із форм орендної плати, а є додатковою послугою. До того ж посилався на відсутність будь-яких звернень позивача до відповідача з вимогами щодо здійснення поставки соломи, оранки та культивації присадибної ділянки.
Хто винен?
Вирішуючи вказаний спір, суд першої інстанції прийняв до уваги доводи позивача щодо наявності порушень вказаних вище умов договору оренди землі та визнав вказані порушення достатніми для розірвання орендних відносин у судовому порядку. Позовні вимоги про розірвання договору оренди земельної ділянки були задоволені.
Під час перегляду вказаного судового рішення суд апеляційної інстанції визнав орендаря таким, що належно виконував свої зобов’язання за договором. При цьому звернув увагу на наявні у відповідача докази щорічної сплати орендної плати (до суду надали довідку про нарахування та виплату сум, а також копії відповідних відомостей про виплату орендної плати). Зазначив, що за звичаями ділового обороту, які сформувались і стабільно існують протягом тривалого часу, завезення соломи до садиб та безкоштовні оранка із культивацією присадибних земельних ділянок орендодавців виконуються орендарем на підставі письмових заяв кожного орендодавця. Тож з урахуванням того, що позивач такі заяви не направляв, у суду немає підстав вважати договірні умови порушеними. Відтак постановою суду апеляційної інстанції рішення місцевого суду було скасоване й ухвалене нове – про відмову в задоволенні позовних вимог.
Перегляд рішення
За результатами подання відповідної касаційної скарги у цій справі, її розгляд було передано на розгляд Об’єднаної палати Касаційного цивільного суду. Це пов’язувалось із одночасним існуванням між судовими колегіями різних судових палат Касаційного цивільного суду в складі Верховного Суду різного підходу до розуміння та тлумачення положень ст. 141 Земельного кодексу України, яка передбачає припинення права користування земельною ділянкою у разі систематичної несплати орендної плати.
Так, колегія суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду у справі №183/262/17 вважала, що суд апеляційної інстанції під час ухвалення постанови дійшов помилкового висновку, що систематична несплата орендної плати у відробітковій та натуральній формі (оранка, культивація присадибної земельної ділянки та поставка 1 т соломи до садиби орендодавця) не є істотним порушенням умов договору через відсутність звернення позивача до відповідача із вимогами про їх виплату.
Водночас у постанові Верховного Суду від 11.07.2018 р., прийнятій за наслідками розгляду касаційної скарги у справі №484/3687/16 за позовом власника землі до фермерського господарства «Меркурій Б» про розірвання договору оренди землі, колегія суддів дійшла висновку, що виплата орендної плати у меншому розмірі, ніж встановлено в договорі оренди землі, не свідчить про систематичність несплати відповідачем орендної плати, а сплата орендної плати в меншому розмірі не може бути підставою для розірвання договору оренди землі.
Вирішуючи відповідні розбіжності у розумінні нормативних положень стосовно можливості припинення права користування земельною ділянкою (розірвання договору оренди) у зв’язку з систематичною несплатою орендної плати та формуючи єдину правозастосовчу практику в подібних правовідносинах, Верховний Суд, у складі Об’єднаної палати Касаційного цивільного суду, повністю підтримав усі доводи та мотивування місцевого суду, яким було прийняте рішення про розірвання договору оренди.
Вказаною постановою Верховний Суд підтвердив необхідність повного та належного виконання всіх складових зобов’язання, покладеного на сторону договору оренди. Та визнав факт наявності правових підстав для розірвання такого зобов’язання у судовому порядку через систематичні (тобто два і більше разів) допущенням стороною неналежного виконання зобов’язання (істотним порушенням зобов’язання).
Зазначені висновки Верховного Суду повністю узгоджуються із попередніми правовими позиціями Верховного Суду України, викладеними, зокрема, у постановах у справах №6-146цс12 та №6-977цс16).
ВИСНОВКИ
Підсумовуючи викладене, у тому числі беручи до уваги цінність такого активу, як земля (власне, оренда земельної ділянки) та високу конкуренцію за такий різновид активу серед суб’єктів господарювання, що здійснюють сільськогосподарську діяльність, вважаємо за доцільне звернути увагу на неухильному, належному та повному дотриманні стороною орендаря вичерпного переліку всіх обов’язків за договором оренди.
У жодному випадку не поділяючи обов’язки на ті, які умовно вважаються першочерговими і необхідними, а також на ті, якими можна нехтувати, піддаючи земельний банк необґрунтованим ризикам його втрати чи зменшення.
