Євген Ковтуненко, керуючий партнер МЮК KODEX (Україна)
Попри те, що договір емфітевзису й досі вважається правовою екзотикою та законодавчо врегульований набагато менше, ніж договір оренди – це навіть є плюсом, аніж мінусом ситуації. Це надає можливість застосувати договір емфітевзису в тих ситуаціях, в яких укладення договору оренди є неможливим або невигідним для сторін.
Оскільки законодавчо емфітевзис закріпили в Україні лише у 2004 р., то його було прийнято вважати складнішим явищем, ніж договір оренди. До того ж довгий час договір емфітевзису майже не застосовували. Нині понад 90% сільськогосподарських земель передають у користування на основі традиційного договору оренди, оскільки він є зрозумілішим для пересічного громадянина, врегульованішим з точки зору законодавства та має типову форму. Але українські землевласники почали згадувати можливості емфітевзису, розуміючи, що договір оренди є занадто шаблонний і не може бути пристосований до всіх ситуацій. Особливої актуальності емфітевзис набуває у зв’язку з мораторієм на продаж земель, який діє в Україні, за пошуку способів укласти договір строком більше ніж на 50 років або, бажаючи врегулювати оплату, способом відмінним від вимог до договору оренди.
Поняття та сутність емфітевзису в українському законодавстві
Емфітевзис є видом речових прав на чуже майно – правом володіти та користуватися чужою землею для сільськогосподарських потреб.
Отже, сфера застосування емфітевзису пов’язана з оформленням права користування виключно землями сільськогосподарського призначення та регулюється Цивільним кодексом України (далі – ЦКУ) та Земельним кодексом України (далі – ЗКУ).
Відповідно ст. 407 ЦК України емфітевзисом є право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб, що підтверджується договором між власником земельної ділянки та особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою.
Таке право користування може бути встановлене щодо: сільськогосподарських угідь (рілля, багаторічні насадження, сіножаті, пасовища та перелоги); земельних ділянок, які громадяни використовують для ведення особистого селянського господарства, садівництва, городництва, сінокосіння та випасання худоби, ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства.
Сторонами договору емфітевзису є власник земельної ділянки і землекористувач.
Власником може бути фізична або юридична особа, якій на праві приватної власності належить земельна ділянка сільськогосподарського призначення (допускається, що таких власників може бути декілька, у разі якщо така земельна ділянка належить їм на правах спільної сумісної чи спільної часткової власності).
Землекористувачем може бути будь-яка фізична чи юридична особа. Оскільки за договором емфітевзису право власності на земельну ділянку сільськогосподарського призначення не переходить, то землекористувачами можуть бути як громадяни України, так і іноземці, а також особи без громадянства.
На відміну від договору оренди, строк договору емфітевзису встановлюється за домовленістю сторін і зазначається в договорі. Проте існує обмеження щодо передавання земель сільськогосподарського призначення, які перебувають у державній або комунальній власності – щодо таких земель строк договору не може перевищувати 50 років. Єдиним правовим наслідком не визначення сторонами строку дії права користування земельними ділянками, що перебувають у приватній власності, є право як власника земельної ділянки, так і землекористувача відмовитися від договору, але за попереднього попередження про це іншої сторони не менше, ніж за один рік.
Особливості щодо умов оплати емфітевзису
Законодавство не встановлює обов’язкової умови оплатності такого договору і лише зазначає, що власник земельної ділянки має право на одержання плати за користування нею, а землекористувач зобов’язується вносити плату за користування земельною ділянкою. При цьому розмір плати, її форма, умови, порядок та строки її виплати встановлюють договором на розсуд сторін.
Отже, за договором емфітевзису оплату встановлюють сторони на власний розсуд, можуть навіть укласти такий договір на безоплатній основі на відміну від договору оренди земельної ділянки, за яким плата залежить від нормативної грошової оцінки земельної ділянки (становить не менше 3% від нормативної грошової оцінки щорічно). Також за договором емфітевзису плата може включати в себе інші виплати, наприклад відсотки від продажу права емфітевзису. Оплату емфітевзису можна здійснювати як одноразово (відразу за весь період користування земельною ділянкою), так і періодично фіксованою платою (за місяць, квартал, рік тощо) за домовленістю сторін. Тобто за укладення договору емфітевзису сторони самостійно визначають вартість договору, не прив’язуючи ці платежі до розміру земельної ділянки, як це відбувається під час укладення договору оренди земельної ділянки.
Юридичні особливості та «підводні камені» договору емфітевзису
На сьогодні конкретних вимог щодо форми договору емфітевзису законодавством не встановлено. Обов’язковою є лише державна реєстрація права користування земельною ділянкою. Для того, щоб зареєструвати права користування земельною ділянкою землекористувачеві необхідно надати державному реєстратору підтверджувальний документ, в даному випадку це буде договір. Договір емфітевзису може бути укладено в простій письмовій формі, а за бажанням і домовленістю сторін – засвідчений нотаріально і цим, на мою думку, не варто нехтувати. Це пов’язано з тим, що нотаріус повинен перевірити дієздатність кожної особи, засвідчити справжність її підпису, отримати згоду іншого з подружжя на укладення такого договору. Крім того, під час посвідчення такого договору нотаріус має перевірити наявність чи відсутність заборон на укладення договору, податкової застави, а також обмежень (обтяжень), встановлених щодо земельної ділянки. Всі ці дії суттєво збільшують гарантію стабільності та законності договору.
Права емфітевзису виникають у момент державної реєстрації. При цьому варто зазначити, що сам договір державній реєстрації не підлягає і набуває чинності з моменту його підписання сторонами чи з моменту його нотаріального посвідчення – у разі такого посвідчення. Отже, можна говорити, що існує певний розрив у часі щодо набуття чинності договору та набуття землекористувачем права емфітевзису.
Найменший розрив у часі відбувається, коли договір посвідчується нотаріально, адже відповідно до законодавства нотаріуси здійснюють функцію державного реєстратора нерухомості і зобов’язані провести державну реєстрацію прав у день посвідчення правочину. У разі подання заяви про державну реєстрацію речового права до виконавчого органу сільської, селищної чи міської ради строки можуть бути триваліші.
Відтак державний реєстратор формує витяг із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, який і підтверджує право користування земельною ділянкою.
Порівнюючи із договором оренди земельної ділянки, однією із складностей укладання договору емфітевзису є те, що немає чітко визначеного переліку обов’язкових умов або затвердженого типового договору. Враховуючи, що договір емфітевзису має багато спільних рис із договором оренди земельної ділянки, за основу можна взяти типовий договір. Особливої уваги заслуговує частина, де на землекористувача покладено обов’язок ефективно використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення, підвищувати її родючість, застосовувати природоохоронні технології виробництва, а також утримуватися від дій, які можуть призвести до погіршення екологічної ситуації.
Відчуження права землекористування
Тож розглянемо декілька особливостей відчуження договору емфітевзису:
- землекористувач може відчужити право користування земельною ділянкою. При цьому відчужується лише право користування, а не сама земельна ділянка;
- власник цієї земельної ділянки має перевагу на купівлю права користування. Умови та ціну такого продажу визначає землекористувач;
- землекористувач повинен письмово повідомити про продаж власника земельної ділянки. Якщо протягом 1 місяця власник не надішле письмової згоди на купівлю, право користування може бути продано іншій особі.
- у разі продажу права користування земельною ділянкою іншій особі, власник має право на одержання відсотків від ціни продажу (вартості права), але такий відсоток має бути передбачений договором емфітевзису.
Наведені вище положення застосовують лише у разі продажу землекористувачем свого права користування. Термін «відчуження» є набагато ширшим, ніж «продаж», і включає в себе й інші підстави передачі права власності на об’єкт іншій особі. Це може бути дарування, передача до статутного капіталу юридичної особи тощо.
У разі дарування договору емфітевзису, землекористувач може подарувати право користування земельної ділянки без звернення до її власника, а також без виплати йому відсотків.
Слід зазначити, що існують певні обмеження щодо земель державної і комунальної власності. Право користування такими землями не може бути відчужене її землекористувачем іншим особам, а також внесено до статутного фонду або передано у заставу.
Якщо власник земельної ділянки вирішить відчужити належну йому земельну ділянку, то він може здійснити це без повідомлення про це землекористувача. Відтак його права та обов’язки переходять до нового власника земельної ділянки. Новий власник упродовж 1 місяця повинен повідомити про це землекористувача. За бажанням сторін договір може бути змінений шляхом укладання нового договору.
Спадкування за договором емфітевзису
На жаль, на практиці процес передачі у спадок права користування чітко не врегульовано. Але можна передбачити певний порядок оформлення спадкування права емфітевзису. Основним документом, що підтверджує право спадкодавця на користування землею, є договір емфітевзису. Договором може і не бути передбачено право спадкування, але таке право входить до об’єктів спадкування відповідно до законодавства України. Нотаріус на підставі договору та документа, що підтверджує державну реєстрацію права користування земельною ділянкою, видає спадкоємцю свідоцтво (повна назва «Свідоцтво про право на спадщину на користування земельною ділянкою сільськогосподарського призначення (емфітевзис)»). На підставі цього свідоцтва та за згодою сторін у договір емфітевзису можуть бути внесені зміни із зазначенням нового користувача земельної ділянки. Відмова власника земельної ділянки від внесення відповідних змін до договору не є підставою для його припинення.
Також варто зазначити, що емфітевзис не може бути встановлений заповітом.
Припинення емфітевзису
Право користування земельною ділянкою припиняється у разі:
- поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача;
- спливу строку, на який було укладено договір;
- відчуження земельної ділянки приватної власності для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності;
- прийняття уповноваженим органом виконавчої влади, органом місцевого самоврядування рішення про використання земельної ділянки державної чи комунальної власності для суспільних потреб;
- припинення дії договору, укладеного в рамках державно-приватного партнерства (щодо договорів, укладених в рамках такого партнерства);
- право користування земельною ділянкою може бути припинене за рішенням суду в інших випадках, передбачених законом.
Відсутність певної типової форми договору емфітевзису також дає змогу застосування широких юридичних інструментів від яких залежатимуть ризики та вигоди сторін. Для юристів такий договір є цікавим з боку професійних можливостей, оскільки відносини між сторонами більше залежать від тексту укладеного договору, ніж від норм законодавства. Тому під час укладення договору емфітевзису, рекомендовано звертатися до юристів і не брати на себе ризики самостійної спроби розробити такий договір.
