Підготувала Галина Більченко, Agroexpert, за матеріалами практикуму «Право на агробізнес», організованого Alexandrov&Partners. У статті використано доповідь та коментарі старшого юриста Alexandrov&Partners Ксенії Шеїн (фото)
З якими труднощами найчастіше стикаються під час створення або розширення земельного банку? Як уникнути земельних спорів і яку тактику захисту обрати, якщо справа дійшла до суду? Про це та інше йшлося на юридичному практикумі Alexandrov&Partners 23 березня у м. Київ.
Процедура проведення земельних торгів
Згідно з законодавством право оренди земель сільгосппризначення державної і комунальної власності набувають на земельних торгах. На перший погляд, це доволі проста процедура: починається з вибору земельної ділянки, підготовки лота, проведення аукціону й завершується вибором переможця. Попри те, що сільгоспвиробник не бере участі в жодному із етапів, окрім аукціону, від порушень, які будуть допущені організатором (Держгеокадастр або обраний ним виконавець), постраждає саме він.
Найчастіше помилки допускають під час підготовки лотів до продажу. Незважаючи на те, що підготовкою лотів займається Держгеокадастр або виконавець, учасникам аукціону юристи радять перевірити наскільки якісно підготовлений лот до продажу, щоб в подальшому не втратити землі. На етапі ознайомлення з лотами необхідно перевірити чи отримали організатори виписку про нормативну грошову оцінку на відповідну ділянку. Справа в тому, що розмір орендної плати прив’язаний до нормативної грошової оцінки земельної ділянки сільськогосподарського призначення державної або комунальної власності і законодавчо становить не менше 3% від такої оцінки. Якщо станом на момент проведення земельних торгів така виписка отримана не була , у подальшому існує ризик, що дані порушення можуть бути виявлені, наприклад, органами прокуратури. Судова практика свідчить, що протягом 2015 року було подано велику кількість позовних заяв до суду з вимогою про визнання результатів таких торгів недійсними, в результаті чого визнаються недійсними не тільки результати торгів, а й договори оренди,укладені з переможцем.. Попри те, що порушення допускаються не орендарем, добропорядному доводиться повертати земельну ділянку державі. Тому, приймаючи рішення про участь у земельних торгах, необхідно ретельно перевірити весь наявний пакет документів, та інформаційну картку на лот, і тільки після цього вирішувати, приймати участь у такому аукціоні, чи ні..
Наступне – стартовий розмір річної орендної плати. Згідно з Податковим кодексом України мінімальний розмір орендної плати повинен становити не менше 3%, та не більше 12% нормативної грошової оцінки земельної ділянки, але під час участі у земельних торгах цей 12%-ий поріг може бути перевищений. Проте, пропонуючи свою «ціну» , необхідно бути готовим до того, що її насправді доведеться платити.
Земля для створення фермерських господарств
Як свідчить практика, середній відсоток від нормативної грошової оцінки річної орендної плати за результатами торгівр за останні роки збільшився: якщо раніше середнє значення було 4–5%, то зараз в окремих областях 10 та навіть 12%. Землекористувачі намагаються уникнути проведення земельних торгів і таким чином заощадити кошти. Один зі способів, до яких вдаються, зокрема й агрохолдинги, це отримання землі для створення фермерських господарств на когось із родичів чи працівників. На перший погляд такий спосіб отримання землі доволі простий, але слід зважати, що для створення фермерського господарства на пільгових умовах може бути виділений лише єдиний земельний масив (іноді про це просто забувають або грубо порушують), тобто це може бути й кілька земельних ділянок, але зі спільними межами. Але це не можуть бути ділянки, розміщені на території різних сільрад або розташовані на різних ділянках поля й які не мають спільних меж. Таке обмеження передбачено ст. 7 Закону України «Про фермерські господарства». Ігнорування таких законодавчих обмежень призвело до того, що суди переповнені позовними заявами прокуратури про визнання угод недійсними. Судова практика свідчить про те, що зазвичай такі договори визнають недійсними. Таким чином, якщо ви вдаєтеся до того, що отримуєте землі на власних співробітників для створення фермерського господарства, то юристи радять потурбуватись хоча б про те, щоб це був єдиний земельний масив. Також якщо фермерське господарство вже створено, його власник не має права ще отримати землю на пільгових умовах без проведення земельного аукціону. Якщо обійти земельні торги (що часто буває), судова практика свідчить, що такі договори теж визнають недійсними. Окрім того, 18.02.2016 р. ВР України прийняла Закон «Про внесення змін до Земельного кодексу України» (щоправда ще не підписаний Президентом), відповідно до якого особи, які мають на меті створити фермерське господарство, після набрання чинності вказаним Законом, втратять можливість отримувати землі без проведення земельних торгів взагалі.
Продовження договорів оренди
Наступна складність для багатьох – поновити договір оренди на новий строк. Є дві проблеми: ви звернулися за 30 днів до закінчення строку дії чинного договору оренди до Держгеокадастру , або іншого орендодавця, й отримали відмову або взагалі не одержали відповіді. Якщо Держгеокадастр своєчасно відмовив у продовженні строку оренди, права будуть порушені лише у разі, якщо ви запропонували укласти договір Держгеокадастру, приміром, на 7 років із розміром орендної плати 8%, а їх такі строки і розмір не влаштовують – відмовляють, але з іншим орендарем уклали договір на таких самих або гірших умовах. У такому разі можна оскаржити відмову й визнати недійсним договір оренди із новим учасником. Порушення мають також місце, якщо договір уклали раніше ніж було надано відмову щодо продовження оренди або коли договір оренди ще був дійсним. Іноді Держгеокадастр відмовляє на підставі того, що землю використовуватимуть для власних потреб чи надаватимуть учасникам АТО, але зрештою цю земельну ділянку передають комусь в оренду. Тоді теж можна йти до суду і визнавати таку відмову протиправною , а договір із новим користувачем недійсним. Найголовніше – це своєчасно, не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору, повідомити орендодавця про те, що збираєтеся продовжити свій договір та прикріпити додаткову угоду. Якщо цього не зробити, то право на пролонгацію договору оренди довести буде неможливо.
Інший випадок, коли ви сповіщаєте про намір продовжити строк дії договору, але не отримуєте жодної відповіді. У даному випадку слід продовжувати користуватися земельною ділянкою і сплачувати орендну плату, всі звернення в Держгеокадастр віддавати особисто та реєструвати або відправляти цінним листом з описом і повідомленням про вручення. Якщо все це дотримано й протягом місяця з моменту закінчення строку дії договору оренди,ви не отримуєте жодної відповіді – звертаєтеся до суду з тим, щоб визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди. Укласти її можна лише на тих умовах, які були передбачені в основному договорі оренди. В суді для підтвердження своєї позиції краще мати всі довідки із податкової та сільради про сплату оренди, про належне користування земельною ділянкою. Буває агрохолдинги вносять орендну плату відразу за кілька земельних ділянок, розташованих в одному районі. Якщо є проблема стосовно конкретної земельної ділянки і можливі судові спори, краще платити за цю земельну ділянку окремо, вказуючи кадастровий номер.
Як передати частину земельної ділянки в суборенду?
Процедура проста, але потрібно щоб у самому договорі оренди землі було передбачено право орендаря передавати частину земельної ділянки в суборенду. Якщо таке право договором не передбачено, можна звернутися до орендодавця з проханням надати вам дозвіл на укладення договору суборенди з третьою особою. Після чого, укладаєте договір суборенди, визначаєте межі відповідної ділянки, реєструєте її (присвоюєте кадастровий номер) і потім вже реєструєте договір суборенди. На що слід звертати увагу? Без дозволу орендодавця передавати землю в суборенду не можна, суборендар повинен використовувати її за тим же цільовим призначенням, що й орендар. Також договір суборенди не може закінчуватися пізніше, ніж закінчується договір оренди й якщо договір оренди визнають недійсним, то договір суборенди також припинить свою дію. Також зауважте, що плата за договором суборенди не є платою за землю у розумінні Податкового кодексу. Плату за землю і податки має вносити орендар (у т. ч. й за землю, що здана в суборенду). Суборендар у державу і бюджет нічого не платить.
Обмін земельної ділянки
Оскільки в країні діє мораторій на відчуження земель сільгосппризначення, кожен намагається обійти його різними шляхами. Буває, що обмінюють 0,1 га на 10 га або землі ОСГ призначення на паї. Для того, щоб обмін не вважався обходом мораторію і договори не визнали недійсними, треба пам’ятати, що обмін – це коли власник паю, розміщеного всередині єдиного земельного масиву, який обробляють спільно, міняє свій пай на такий самий, але розташований з краю цього або сусіднього земельного масиву. Тобто обміняти можна пай, якщо він перебуває всередині та якщо власник бажає обробляти його самотужки. Аби не заважати іншим пайовикам, треба щоб пай розміщувався на межі. Обміняти можна лише пай на пай. Не можна обмінювати пай на ділянку призначення ОСГ, інакше такі договори, в т. ч. й Верховний Суд України, визнають недійсними. Більше того, зазвичай суди встановлюють, що такі договори обміну були удаваним правочином (щоб приховати купівлю-продаж). Також, щоб договір не визнали недійсним, ділянки мають бути рівнозначні (допускаються незначні погрішності, але незначні). Не допускається обмін 3 га на 10 га і подібне. На практиці бувають випадки обміну 6 с на 10 га – такі договори суд визнає недійсними.
Тому, створюючи земельний банк чи розширюючи його, ви повинні керуватися здоровим глуздом. Бо інакше можна витратити більш значні суми на судові спори, ніж витратили б на набуття прав на оренду землі. Створювати свій земельний банк слід обмірковано.
З приводу ініціювання збільшення орендної плати до 8% з боку Держгеокадастру, чи звертались виробники та який перелік дій ви пропонували?
Держгеокадастр уже надіслав на територіальні органи листа, де йдеться про те, що економічно обґрунтованим розмір орендної плати є не менше 8% від нормативної грошової оцінки і строк дії орендних договорів не менше 7 років. У зв’язку з цим вони рекомендують територіальним органам переглянути договори оренди, запропонувати внести зміни, а хто не згоден – розривати такі договори. Ми рекомендуємо зайняти очікувальну позицію, доки Держгеокадастр не звернеться безпосередньо до орендарів. Єдиний закон, що регулює нормативну грошову оцінку землі – це Закон про оцінку землі. Там зазначено лише, що нормативну грошову оцінку слід проводити в період від 5 до 7 років. Жодних посилань на економічно обґрунтований розмір орендної плати ні в Земельному кодексі, ні в Законі України про нормативну грошову оцінку немає. Щодо 7 років, то про це йдеться у новому Земельному кодексі. А з приводу 8% – ми будемо оскаржувати такі вимоги. У Держгеокадастру немає жодних даних щодо того, звідки взяли цифру 8% і таких розрахунків у суді, як показує практика, він надати не може. Ми вважаємо, що правда буде на боці орендарів. У Податковому кодексі, який має вищу силу, є дві цифри – 3 та 12%. Про жодні 8% не йдеться.
